不動產估價師的報考條件

一、公立或立案之私立專科以上學校或經教育部承認之國外專科以上學校不動產估價、不動產與城鄉環境、地政、土地資源、土地管理、不動產經營、土地管理與開發、建築、資產(管理)科學科、系、組、所畢業，領有畢業證書者。
二、 公立或立案之私立專科以上學校或經教育部承認之國外專科以上學校相當科、系、組、所畢業，領有畢業證書，並曾修習不動產估價(理論)或土地估價(理論)、 建築（改良）物估價、農作（改良）物估價、特殊土地估價、不動產估價實務、施工（與）估價或施工計畫與估價或工程估價或土木工程估價或營建工程估價、不動 產（經營）管理或土地（經營）管理或建築（經營）管理、不動產開發或土地開發（與利用）或土地利用、土地使用計畫（與管制）或土地（分區）使用管制、都市 計劃（概論）或區域及都市計畫（概論）、土地重劃或市地重劃或農地重劃、不動產投資（與管理）、不動產經濟分析或土地經濟（理論）與分析、不動產市場或不 動產市場分析或不動產市場研究或不動產市場調查與分析、不動產金融或土地金融、（不動產）財務分析、（不動產）財務管理、經濟學或總體經濟學或個體經濟 學、不動產經濟學或土地經濟學、農業經濟學、土地徵收、都市更新、會計學、統計學、保險學、規畫法規或都市（及區域）計畫法規或不動產開發與管理法、不動產估價法 規或估價技術規則、不動產法規或土地法規、租稅法或稅務法規或不動產稅（法）或土地稅（法）、建築法（規）或營建法（規）或建築技術規則、不動產 交易法規、不動產經紀法規、民法或民法概要或民法總則或民法債編總論或民法債編各論或民法物權或民法親屬或民法繼承、土地登記（實務）、建築（學）概論或 結構學、建築構造（與施工）或建築設計或建築技術或基礎工程或鋼筋混凝土（設計及施工）、土地測量或地籍測量或大地測量或工程測量或平面測量或測量學、地 籍管理等學科至少六科，每學科至多採計三學分，合計十八學分以上，有證明文件者。自中華民國九十三年七月起，其中須包括不動產估價或土地估價。
台灣目前不動產估價師的相關報考學校：

‧中國文化大學土地資源學系
‧台北大學不動產與城鄉環境學系
‧逢甲大學土地管理學系暨研究所
‧崑山科技大學不動產經營系
‧精鍾商業專科學校不動產經營科
‧四海工商專科學校不動產經營科
‧長榮大學土地管理與開發學系
‧南開工商專科學校不動產經營科
‧屏東商業技術學院不動產經營技術系
‧政治大學地政學系暨研究所
中國文化大學及崑山科技大學有開設推廣教育課程「不動產估價師學分班」
國家考試的相關考試資訊，可以上考選部網站查詢：http://wwwc.moex.gov.tw/
參考書可參考大華傳真出版用書，各科均附重點整理、考古題解析。鼎文書局出版的模擬試題。選購他們的套書還附贈鼎文題庫網密碼，提供免費線上補習。
購書可以上鼎文網路書店購書https://www.ting-wen.com/，此網站不但提供購書的服務，而且還提供了網路題庫供考生測驗自已的實力唷！
詳細資料可上鼎文網路書店查詢http://www.ting-wen.com/
選購鼎文及大華傳真出版用書可至鼎文書局或上鼎文購書網、鼎文參考書連鎖店選購，或到全國各大書局購買。(週年慶79折,即日起至9/24止)
鼎文文化出版社
台北總店：台北市重慶南路一段49號4樓　（目前整修中，請至台北縣汐止市新台五路一段90號14F）TEL:(02)2696-9821
台北店:台北市重慶南路一段1之1號1樓（火車站對面）
TEL:(02)-2312-1200營業時間：09:00~22:00／假日照常營業（代售報名表）
台 中 店 : 台中市建國路113號2樓（火車站對面）
TEL:(04)2220-1595營業時間：10:00~20:00／假日照常營業（代售報名表）
嘉 義 店：嘉義市中山路500號 （火車站對面）
TEL：(05)225-1368　營業時間09:00~22:30 / 假日照常營業 (代售報名表)
題庫網http://www.11exam.com/
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不動產估價師的報考條件

住宅政策 實價登錄Q&A

問題一、馬總統倡議居住正義的實價登錄制度，何謂實價登錄地政三法?
答：實價登錄地政三法，係指不動產經紀業管理條例、地政士法及平均地權條例，於100年12月13日立法院三讀通過之修正條文中，皆有要求實價申報登錄，故合稱實價登錄地政三法。

問題二、為何要推動實價登錄地政三法?
答：為促進不動產交易資訊透明化，降低目前不動產資訊不對稱情形，避免不當哄抬房價，在保障民眾隱私權前提下，內政部積極推動實價申報登錄之立法。
因此，修正平均地權條例，立法要求交易當事人申報登錄成交價。另民間習慣不動產買賣(不動產估價)多委由不動產經紀業及地政士辦理相關事宜，故對不動產經紀業管理條例及地政士法同步修正，以全面申報登錄成交案件資訊。
換言之，實價登錄地政三法，係政府為推動居住正義、促進不動產交易價格透明化，健全不動產交易市場。

問題三、實價登錄地政三法之重點有那些?
答：實價登錄地政三法之修正重點包括：
1.申報登錄時機：權利人或地政士或不動產經紀業者應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。
2.相關處罰規定：違反申報登錄土地及建物成交案件實際資訊義務，將處以3-15萬元罰鍰。
3.施行日期：考量修法後施行日期之銜接，爰增訂修正條文之施行日期，由行政院定之規定。

問題四、是否所有的不動產交易移轉案件皆需申報?
答：實價登錄地政三法係規定於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內申報登錄土地及建物成交案件實際資訊，因買賣係有價金支付之對價關係才需申報「實價」，若非屬買賣案件，如贈與雖有移轉，但並不需要申報。

問題五、就同一買賣案件，權利人、地政士及不動產經紀業是否皆有申報責任?
答：地政三法均有實價申報登錄之規定，為避免重覆申報登錄，買賣案件委託地政士申請登記者，應由地政士申報登錄。
買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交，除依前述規定委託地政士申請登記者外，應由不動產經紀業申報登錄。
有以上兩種情形時，權利人則可免申報義務，以減輕一般民眾負擔。

問題六、如買賣案件未有房仲業經手，亦無委託地政士代辦過戶，是否需買賣雙方共同申報?
答：買賣案件若未委託地政士申請登記，亦未委由不動產經紀業居間或代理成交，則由權利人（買方）負責申報即可，賣方無申報之義務。

問題七、實際資訊申報不實或逾期申報有無處罰？規定為何？
答：申報登錄不實、逾期未申報登錄，經通知權利人(買賣案件之買方)限期改正，而未改正者，按次處以3-15萬元之罰鍰，至改正為止。
如屬委由地政士及不動產經紀業案件，申報登錄不實、逾期未申報登錄，不經限期改正，直接處地政士及不動產經紀業者3-15萬元之罰鍰，至改正為止。

問題八、如何確認申報資訊之真實性?
答：未來如發現登錄成交價有顯著異於市場正常交易價格者，將請申報人說明，並請申報人提出必要文件佐證，並規劃得將成交案件資訊交由開業之不動產估價師協助認定。

問題九、如房地產合併交易，土地及建物成交價仍需分別申報嗎？
答：向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊時，如該房地產買賣有就土地及建物分別議定成交價，則須分開申報；如係房地合併交易（即未就土地及建物分別議定成交價），則合併申報一個成交價即可。

問題十、就實價申報登錄之內容項目觀之，所需申報者是否不只房地成交價?
答：因各界最關切的就屬不動產交易價格(不動產估價)，故外界慣稱實價登錄，但依據規定應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件 「實際資訊」，因此申報內容包括交易標的、價格資訊及標的資訊三大部分，民眾需注意價格以外之必要資訊亦需申報，以免不諳法令而受罰。資料來源 http://www.ncscre.nccu.edu.tw

住宅政策 實價登錄Q&A

書名4：2005年台灣地區房地產年鑑(台灣地區房地產年鑑)

第一篇 總體政經與房地產分析

• 第一章 總體政治環境情勢分析
• 第二章 經濟指標分析
• 第三章 房價相關變數分析
• 第四章 台灣地區房屋購買力指數分析

第二篇 主要產業分析

• 第一章 建築投資業
• 第二章 營造業
• 第三章 房屋仲介業
• 第四章 不動產代銷業
• 第五章 不動產估價業

第三篇 辦公大樓市場分析

• 第一章 辦公市場特性
• 第二章 台北市辦公市場
• 第三章 台中、高雄辦公市場
• 第四章 內湖、南港辦市市場
• 第五章 商務中心市場分析

第四篇 預售市場分析

• 第一章 2004年預售市場規模與特色分析
• 第二章 基隆市預售市場分析
• 第三章 台北市預售市場分析
• 第四章 台北縣預售市場分析
• 第五章 桃園地區預售市場分析
• 第六章 台中地區預售市場分析
• 第七章 高雄地區預售市場分析

第五篇 成屋市場分析

• 第一章 成屋市場規模與特色分析
• 第二章 主要都會區房屋賣座評比
• 第三章 台北市成屋市場分析
• 第四章 台北縣成屋市場分析
• 第五章 桃竹地區成屋市場分析
• 第六章 台中地區成屋市場分析
• 第七章 台南地區成屋市場分析
• 第八章 高雄地區成屋市場分析

第六篇 相關議題

• 第一章 金融資產證券化MNBSs及其對不動產市場的影響
• 第二章 不動產產證券(REITs)現況及未來
• 第三章 住宅租賃市場分析
• 第四章 房貸市場分析
• 第五章 國有土地標售分析
• 第六章 台北市都市更新發展現況與課題
• 第七章 台灣地區法拍屋市場分析
• 第八章 政府BOT案對不動產市場的影響

表目錄

• 表1-1-1 國際主要地區經濟成長率(不含歐盟)
• 表1-1-2 我國平均每人國民生產毛額
• 表1-1-3 經濟成長率
• 表1-1-4 物價變動表
• 表1-1-5 我國與美日失業率比較
• 表1-1-6 我國對外貿易
• 表1-1-7 我國產業結構變動
• 表1-1-8 主要國家對美元匯率
• 表1-1-9 主要國經濟成長率及預測
• 表1-1-10 台經院總體經濟指標預測
• 表1-2-1 房地產景氣領先與同時指標綜合指數趨勢圖
• 表1-2-3 國內生產毛額與每人生產毛額
• 表1-2-4 房屋建築業生產毛額與每人生產毛額
• 表1-2-5 本國銀行對不動產業放款餘額統計表
• 表1-2-6 近兩年「信義房價指數」漲跌幅(2004Q4)
• 表1-2-7 近兩年「信義房價指數」漲跌幅(1991Q1=100)
• 表1-3-1 2000年台北市人口概況、居住環境及住宅概況比較表
• 表1-3-2 線性結構關係模式變數間之關係表
• 表1-3-3 建物單元因素與外生變數可觀測變數間之關係
• 表1-3-4 區域環境因素與外生可觀測變數間之關係
• 表1-3-5 經濟因素與外生可觀測變數間之關係
• 表1-3-6 貨幣因素與外生可觀測變數間之關係
• 表1-3-7 外生潛在變數之相關矩陣
• 表1-3-8 內生潛在變數與外生潛在變數之關係
• 表1-4-1 七大都會區所得中位數變化情形(1998年至2004年)
• 表1-4-2 各地區五分位群所得中位數(2002至2004年)
• 表1-4-3 各地區房屋價格中位數(1998年至2004年)
• 表1-4-4 七大都會區各五分位群房屋購買力指數(2002至2004年)
• 表2-1-1 2003～2004全球主要國家經濟成長率(%)
• 表2-1-2 中央銀行貼放利率變動表
• 表2-1-3 銀行業牌告利率(%)
• 表2-1-4 近年來我國對外貿易統計
• 表2-1-5 主要國家失業率(%)
• 表2-1-6 貨幣總技術年增率(%)
• 表2-1-7 消費者貸款及建築貸款餘額
• 表2-1-8 都市地價指數
• 表2-1-9 2004年建築業營業收入排名
• 表2-1-10 2004年建築投資業上市、上櫃公司年底股價
• 表2-1-11 近10年上市建築公司每股盈餘(EPS)
• 表2-1-12 近10年上櫃建築公司每股盈餘(EPS)
• 表2-1-13 近10年上市建築公司平均財務比率
• 表2-1-14 近10年上櫃建築公司平均財務比率
• 表2-1-15 歷來建築業者轉投資事業
• 表2-1-16 2004年建築投資業大事紀
• 表2-2-1 近20年台灣地區營造廠家數及資本額變數情形
• 表2-2-2 2004年營造業上市上櫃與年底股價
• 表2-2-3 近十年上市上櫃營造業每股盈餘(EPS)
• 表2-2-4 近十年上市上櫃營造業財務比率
• 表2-2-5 台灣地區營造工程物價指數
• 表2-2-6 台灣地區營造工程物價指數變動率
• 表2-2-7 營造業生產毛額占國內生產毛額之比例
• 表2-2-8 市櫃營造業獲利力排名
• 表2-2-9 2004年營造業大事紀
• 表2-3-1 我國不動產仲介業的發展歷史沿革
• 表2-3-2 各縣市不動產仲介或代銷家數及依營業項目之家數
• 表2-3-3 各縣市歷年不動產仲介家數
• 表2-3-4 各區域不動產仲介或代銷歷年家數成長
• 表2-3-5 歷年不動產經紀業經營項目與型態的家數成長
• 表2-3-6 2004年各縣市房仲家數、建物買賣移轉件數與家庭戶數
• 表2-3-7 2004年不動產仲介業度大事紀
• 表2-3-8 準購屋人心目中三大最佳不動產仲介
• 表2-3-9 不動產仲介業對未來看法
• 表2-3-10 各不動產仲介業者之e化或M化
• 表2-3-11 2004中國房地產經紀百強企業排名
• 表2-4-1 代銷業之發展歷程
• 表2-4-2 仲介業與代銷業之差異
• 表2-4-3 各縣市不動產代銷家數及區域分布情形
• 表2-4-4 依售出金額之2004年10大不動產代銷業排名
• 表2-4-5 依接案金額之2004年10大不動產代銷業排名
• 表2-4-6 台灣地區不動產代銷公會
• 表2-4-7 2002-2004年各縣市不動產消費糾紛件數統計表
• 表2-5-1 近三年不動產估價(鑑定)業大事紀
• 表2-5-2 不動產估價師考試與錄取比率統計表
• 表2-5-3 不動產估價師學歷分析統計表
• 表2-5-4 各縣市登記開業估價師人數
• 表2-5-5 不動產估價師公會相關資訊
• 表2-5-6 中華民國土地做價學會歷任理事長

其他請參考 書名4：2005年台灣地區房地產年鑑(台灣地區房地產年鑑)

由不動產估價談投資及稅務

豪宅課稅 掀不動產投資風暴

公告現值偏離市價 產學籲透過估價師評定 平息政府與民眾徵納爭議

曾淑青／整理

豪宅稅議題延燒，土地公告現值與市價差異的問題，近日再度浮上檯面。中華民國不動產估價師公會全國聯合會、台北市不動產估價師公會與中華民國土地估價學會日前共同舉辦研討會，邀請產官學界專家共同由「不動產估價談投資及稅務」。

平衡租稅負擔 避免落差爭議

台 北市稅捐處長謝松芳解釋，所謂「豪宅稅」就是「高級住 宅房屋稅」，講的就是課稅的相對合理性。他認為房屋評定 現值不一定要和市價一樣，房屋評定現值是課稅的依據，可以和市價脫勾，單從租稅負擔是否公平和合理考量就好，台北市稅捐處要對豪宅課稅，就是從相對租稅負 擔是否合理來考量，若比較高級住宅房屋和一般房屋，豪宅的稅負的確是偏低的，他相信政府要提高豪宅的房屋稅是可行的。台北市明年7、8月會開會決定課稅的 豪宅標準，預計從100年適用，101年就可以開始課稅。

中華民國不動產估價師公會全國聯合會理事長卓輝華指出，由於土地市價不易估計，所以才會以「土地公告現值」和 「房屋評定現值」計算。不過，台灣現行的土地公告現值與房屋評定現值，和不動產的市價差異懸殊，雖然台北市號稱土地公告現值接近市價85%，但從土地標售 案來看，兩者差異還是很大。有錢人喜歡投資豪宅，就是因為有很大的節稅空間。他也贊同謝處長的說法，課稅評定現值可以與市價脫鉤，現行公告現值是課稅現 值，又是土地徵收市價的標準，就造成很多民眾與政府的爭議。

卓輝華從投資與節稅的角度看評定現值，舉一間位於仁愛路的250坪市價3億元的豪宅為例，其土地公告現值只有約 5,600萬元、房屋評定現值只有710多萬元，合計起來不過6,300多萬元，一年要繳的房屋稅和地價稅加總不過25萬元，其一年管理費就要約45萬 元；由於遺贈稅是以土地公告現值與房屋評定現值計算，未來若成為遺產，要課的遺產稅不到450萬元，若以贈與計，贈與稅約550萬元，雖然法定遺贈稅率為 10%，但投資豪宅的有效稅率僅約1.5%，可見評定現值與市價的差異越大，越有投資節稅效果。

公告現值制度 有利不動產投資

國 立政治大學社會科學院院長楊松齡指出，以現行土地公告 現值制度來看，公告現值永遠趕不上市價，對於不動產投資 者有利。從技術上來說，公告現值是用區段價計算，不可能真實顯現每筆土地的行情；若從課稅負擔考量，在這麼多民意壓力下，政府要提高公告現值很難。從公平 正義或稅收層面探討，土地公告現值制度，無法滿足合理要求的；但投資者應該會大力支持這個制度，因為政府評估法定地價和實際交易價值存在差距，若維持這套 制度對投資者最有利。最近幾位大陸重量級房產投資專家，就覺得來台灣應該從事不動產投資，因為台灣不動產的稅制實在是太優惠了，無論是要吸引投資客或外資 到台灣來，不動產都極具誘因。

謝 松芳說，從公告現值和公告地價來看，台北市的評定價格 比其他縣市高很多，但房屋稅在台北市的稅收占比卻很有 限。像在美國，很多地方政府的主要稅收來源都是房屋稅，但在台灣占總稅收預算的占比就很低。謝松芳也坦言，「台灣民主走太快、法治很困難」，政府有政策因 素的考量，要用市價去對不動產課稅很難。即使財政部把法案送到立法院，在這麼多民意壓力下，要談修法也不容易。

土增稅調幅 依地方建設調整

由 於政府要將土地公告現值提高到市價水準有其考量，專業 判斷上也有困難，能交由專業的估價師來進行估價工作最 好。而政府在徵收土地時，民眾常會認為土地公告現值被評定得太低；另一方面要買賣土地時，又會覺得課稅偏高，徵納雙方常會因土地公告現值有爭議，這時估價 師的角色最重要，可以發揮解決爭端的功能。

中 華民國土地估價學會理事長陳奉瑤認為，不動產交易真正 的成交價格只有一個，但買賣時的契約卻有三種版本，若政 府單位不知情很不應該，知道不管就更不應該。而實際在評定現值的主管單位，應該會知道合理的成交價格，但評定出來的現值是卻以課稅因素考量，與市價偏離很 多。農業縣市的評定現值一直在拉高，是因為有很多農地是免稅，但台北市有很多課稅的土地，被課稅的民眾希望減輕稅負，政府的角色有其難為之處。

不動產投資 都更區住宅最夯

台北市不動產估價師 公會理事長陳玉霖則在研討會中分析房地產的趨勢，陳玉霖分析，這兩年不動產價格以住宅的成長 率較多，商辦上漲較少。北部地區不動產價格漲幅高，是因為經濟有支撐，但今年上半年受到金融不景氣影響，房地產表現非常不好，下半年金融風暴解除，又有陸 資效應，因此房地產跌幅並不多，住宅價格表現又比商辦好，普遍跟去年差不多，甚至屢創新高。

從 投資獲利的角度來看，卓輝華建議，不動產持有的稅賦成 本愈低，持有的時間就可以愈長，因此投資的訣竅除了區位 考量，還要選擇「低公告現值的區位」。此外，他也看好豪宅投資，即使未來可能會課豪宅稅，但就算房屋評定現值比現在增加一倍，豪宅都還有投資空間，因為土 地公告現值和房屋評定現值的加總，與市價仍偏離甚多。除非未來採取不動產交易所得稅，否則不動產仍是最有利的投資節稅工具。

公設地節稅 不合時宜難節稅

另 一項投資人也很關心的焦點，就是不動產如何節稅。會計 師公會全國聯合會稅制委員會副主委許祺昌說明，賣房屋要 課所得稅，但因土地交易所得免稅，所以賣土地是不課稅，因此有些不動產交易會設計低報房屋售價，讓公司可以少繳營業稅和所得稅，但要注意稽徵機關有調整機 制，若發現房屋稅明顯偏低，仍可按總售價去調高房屋的所得稅和營業稅。至於實務上常見的贈與土地，贈與人要繳贈與稅，但受贈人則要繳土增稅，若在遺產中繼 承土地，就只會課遺產稅。

特別的是，公設地和一般不動產相反，其市價只有公告現值的16~22%不等，過去很多富人利用公設地節稅，購買 便宜的公設地再捐給政府，就可以用較高的土地公告現值享有捐贈扣除。但財政部已經先後發佈各項解釋令，現在想要利用公設地節稅，已經不可行了，尤其今年1 月調降遺贈稅後，各項「非現金捐贈」都是國稅局必查的對象，加上公設地不易變價，現在也不能再全額扣抵遺產稅，不合法的稅務規劃千萬不要再做。

許祺昌指出，企業併購法規定商譽可以分15年攤銷，因此國稅局會要求企業併購時的商譽要估算精準，其他有形資產 也需要明確估價，尤其不動產的市價也要精準估價，否則就不允許併購存續公司攤銷商譽，這時就要請不動產估價師來進行估價。另外像是不動產證券化，也要求要 找兩家以上的不動產估價。會計公報要求企業不動產以時價列計，每年都需要不動產估價、

不動產鑑價 估價師發揮專業

陳奉瑤期許，估價師希望專業受到社會各界的肯定，本身一定要先做好充足的專業準備，因為市場上對於不動產的鑑價專業要求很高，因此估價師更應自我要求，把每個受委託個案都當成自己的個案關心，相信估價師的專業會更受到肯定。

陳玉霖說，台灣的都市更新都是由建商發動，由建商和地主合建分屋，但怎樣的分配比例才合理，牽涉到土地容積、地段好壞等因素，建商和地主可借重估價師的專業和客觀，獲得都更前後價值變化的報告，以判斷權利價值分配是否合理。

卓輝華表示對社會各界來說，不動產估價師 不僅可提供價格資訊，也可擔任諮詢顧問，例如上市櫃公司購買土地、都市 更新權利變換、不動產證券化資產評估、會計財務報表之不動產時價評估、銀行擔保物抵押貸款估價、土地徵收合理價格等，消費者應慎選擇值得信賴的估價師事務 所提供價格資訊服務，以維護財產權益，進而創造投資契機。

由不動產估價談投資及稅務