民
國七十年代初期，國內的房地產市場正處於賣方市場的時代，在買氣暢旺下，不僅購屋者對於房價無置喙的餘地，而且其價格行情可能一日數變，斯時，房地產的估
價只是營建業者視市場需求狀況所作的一種回應而已，並非真正的市場價格。然而，事隔多年，整個台灣的政經環境已發生極大的改變，在投資管道逐年增加以後，
房地產已不再是國人投資最佳的選擇，加上一般人對於不動產估價的方法及內容較少觸即，而了解不動產的價格之形成及其估價之方式，又是投資人所必須正視的問
題，因此，乃有不動產估價制度的設置與實施。
在
不動產市場中，有關不動產「估價」與「鑑價」的問題一直頗受爭議，因為不動產鑑價是一種價值估計的過程與結果，亦即具有專業的估價師在經過一定的估價程序
之後，還要對不動產估價的結果或價值的結論加以判斷並作決定；而不動產估價則包含了估價人員的客觀性了解與主觀性預期；因此，在進行不動產鑑價作業時，其
做法上是用計算、比較、調整、修正的模式來處理，但此均屬估計價值的層次，也就是「估價」的階段，最後的價值判斷才是「鑑價」的層次，而這也是在專業的不
動產估價中，有學者專家認為應將不動產「估價」改為不動產「鑑價」的主要原因；惟「不動產估價」主要目的是要讓購屋者了解各種不動產商品的估價方式，是一
種客觀性與理論性的推演，但並不考量到估價者的主觀性與專業性的評斷，因此，有關「不動產估價」與「不動產鑑價」的名稱之認定，執是執非，執佳執不佳，在
現實社會中仍有爭議。
在 不動產市場中，不動產估價是
以各種不同的房地產產品之估價為主，但因不同的產品有不同的建構方式，必須採用不同的估價方法，才能符合事實的需要，即使是相
同的估價方法，其所採用的估價名稱也可能不一致，因此，在各種不同的不動產產品之估價中，包括預售屋、成屋、中古屋、公寓大廈、大樓、國宅、透天厝、法拍
屋，以及休閒性不動產等的估價，其主要目的在提供人民作房地產購置或投資時的參考，若就其價格論述，則其爭議可能較少，但若考量到主觀的判斷，則可能就是
見仁見智的問題了。
事
實上，買不動產很難，估不動產價格更難，因為國內的不動產價格偏高，且地點選擇不易，有些人窮其一生，僅能勉強為自己及其家人爭得一席之地，但也有些人富
霸一方，從購屋、換屋，到住入豪宅，一路順暢，因此，要判斷一個人的人生是彩色或黑白的，則從其所擁有的不動產產品之多少，以及其住家的品質之良窳，便可
窺豹一斑；另方面，由於每個人的所得不同，消費互異，個性亦有所差別，因此，在不動產市場中很難估算出真正的價格，但只要不動產買賣雙方均能心存善念，又
能充分利用不動產的知識，了解不動產產品並無真正的合理價格，但求適人、適地、適用、適住，以及適價而已，因此，不動產估價不但有其重要性，而且有其必要
性。
國 內的不動產鑑價制度己經完成，而有關專業的估價師之考師亦己在2001年的年底舉行，並在2002年初正式出現合格的不動產估價師，
但估價師並非是鑑價 師，有鑑於不動產估價制度的推動與施行將對國內的房地產市場造成重大的衝擊，因此，在不動產估價與鑑價之間仍須加以區別。資料來源
http://old.npf.org.tw/PUBLICATION/FM/091/FM-C-091-127.htm
