不動產估價師:技師多角化經營之新選擇

陳先生 不動產估價師、土木技師與地政士、台大 MBA

隨著不動產估價師證照為社會所信賴與肯定,以及政府部門預算與人力之
限制,將有更多公司、銀行、政府單位的業務委外估價,如銀行之不動產
抵押貸款擔保品估價、政府部門之土地征收補償估價與土地重劃分配估價
2000 年 10 月 4 日不動產估價師法公告實施,對於本法實施之前,已從 事不動產估價業務者,自本法施行之日起,得繼續執業五年;五年期滿後 尚未取得不動產估價師資格,並依不動產估價師法開業者,不得繼續執行 不動產估價業務。此一五年期限,已於 2005 年 10 月 4 日屆滿,從此執行 不動產估價業務須有不動產估價師之資格。

從 2001 年舉辦第一屆不動產估價師高考迄今,共舉辦過六次高考,另依 不動產估價師法舉辦三次特考,以使以往之從業人員透過特考較容易取得 不動產估價師之資格。此九次考試,共計累計錄取 352 人,平均每次考試 之錄取人數為 39 人。由於相關學者、典試委員與不動產估價師公會,希望 嚴格控管不動產估價師之素質,以免影響不動產估價師於社會上之形象, 特別是不動產估價師證照上路不久,品質應重於數量。因此,試題難度與 閱券尺度皆較嚴,造成有時只錄取十幾人。目前為止,錄取人數最多之高 考為去年之高考,計錄取 70 人,錄取率為 10.92%。而目前開業人數為 314 人,不動產估價師之開業程序與相關統計,於內政部地政司之網頁可查得 相關資料。

不 動產估價師的業務來源,傳統是銀行擔保品估價、法院拍賣估價與公 開發行公司資產估價,近年因不動產證券化與都市更新之推動,REITS 投 資標的與都市更新權利變換估價成為新興之估價業務來源。國外不動產估 價師之最大業務來源,不動產抵押貸款之擔保品估價,因不動產估價師法 之主管機關內政部地政司之行政命令解釋:「...目前不動產抵押貸款之擔 保品,不須委託不動產估價師估價。」因此,銀行於承做不動產抵押貸款 時,皆未委託不動產估價師估價,而由其內部之鑑價或徵信部門進行價值 之審核。內政部地政司之所以如此解釋,乃因不動產估價師法甫實施,取 得不動產估價師資格之人數相當有限,如果要求前述貸款皆須不動產估價 師估價,不動產估價師恐無法吸納此等業務量,因而可能衍生估價不實或 租牌等有害於不動產估價師整體產業發展之現象,從而做出前述之解釋。 隨著不動產估價師證照為社會所信賴與肯定,以及政府部門預算與人力之 限制,將有更多公司、銀行、政府單位的業務委外估價,如銀行之不動產 抵押貸款擔保品估價、政府部門之土地征收補償估價與土地重劃分配估價 等。而內政部地政司取消前述解釋後,不動產抵押貸款擔保品之估價更須 經不動產估價師始得為之,屆時不動產估價師之業務範圍將更形寬廣,不 動產估價師之收入必然大幅翻升,成為更為火紅之證照。 於不動產估價師法立法過程中,透過公會力量爭取有利於建築師之法條,其具體成果反映於不動產估價師法第十四條第二項「未取得不動產估價師資格者,不得辦理前項估價業務。但建築師依建築師法規定,辦理建築物估價業務者,不在此限

由 於律師、會計師、建築師與技師之證照制度,已行之多年,證照供過 於求,造成不少會計師與建築師亦有志於不動產估價師,特別是建築師對 此市場相當關注。因此,於不動產估價師法立法過程中,透過公會力量爭 取有利於建築師之法條,其具體成果反映於不動產估價師法第十四條第二 項「未取得不動產估價師資格者,不得辦理前項估價業務。但建築師依建 築師法規定,辦理建築物估價業務者,不在此限。」再如不動產估價師考 試規則第五條第一款「公立或立案之私立專科以上學校或經教育部承認之 國外專科以上學校不動產估價、地政、土地資源、土地管理、不動產經營、 土地管理與開發、建築、資產(管理)科學科、系、組、所畢業,領有畢業 證書者。」得應本考試。亦即建築科系之畢業生,不需補休任何學分,當 然取得不動產估價師之應考資格。
技師取得應試資格所需採計之 18 學分中,除其規定必備之「不動產估價或 土地估價」之學分外,其餘學分應該都可由以往學校所學課程抵掉
開 業空間與平均所得地位較技師為高之建築師,況且如此積極於不動產 估價師,身為技師的我們實不應忽略此一市場。況且不動產估價師考試規 則第五條第二款所規定之應試資格,亦有利於技師取得應試資格,因技師 以往學校所學的必修科目,如結構學、鋼筋混凝土與測量學此三科,即可 抵掉 9 學分,其他可能選修之科目,如民法概要、營建法規、工程估價或 土木工程估價或營建工程估價等,也可抵掉 9 學分。總體而言,技師取得 應試資格所需採計之 18 學分中,除其規定必備之「不動產估價或土地估價」 之學分外,其餘學分應該都可由以往學校所學課程抵掉。也因為不動產估 價師於最近幾年為非常熱門之證照考試,各校紛紛開設「不動產估價師學 分班」,以幫助須依不動產估價師考試規則第五條第二款規定取得應試資 格者,順利取得應試資格。此等學分班之課程通常即為考試之六門專業科 目,如果學分班之師資夠強,技師時可考慮六個科目全修,摸蛤兼洗褲, 全部以學分班六個科目之學分為取得應試資格之學分,同時以該六個科目 之上課內容準備考試。當然也可以只於學分班取得其規定必備之「不動產 估價或土地估價」之學分,進而取得應試資格,至於考試則參加專業之補 習班或某些學校開設之「不動產估價師證照班」。特別是某些學校開設之 「不動產估價師證照班」結合勞委會「3 年 3 萬,學習不斷」之「產業人 才投資方案」,此即為勞委會所稱之產學訓課程,使得參加此等課程之學 員,本身僅約需負擔三成之費用,其餘費用可由所服務公司向政府申請補 助。對於有志於不動產估價師之技師而言,為一善用政府資源之進修方案。

對 於從事營建相關工作之技師而言,如建築物或廠房之營造施工,如有 機會,藉由參加不動產估價師之考試,再配合前述「不動產估價師證照班」, 既可逼自己在考試壓力下增廣見聞,所學得的專業知識將來還可能拓展工 作領域與人脈,甚至為自己開創事業之第二春。而此等知識對個人於不動 產之投資與稅務規劃皆有助益,即使未積極準備考取證照,也是很好的進 修課程,如此可以更清楚您的工作夥伴,如建設公司之土地開發部門人員 之工作內容,甚至讓自己有工作輪調之機會。以晚輩為例,雖然研究所已 由專科與大學之土木改讀 MBA,對於社會科學與經濟現象已有相當之了 解,於準備過程中,仍讓我深感收獲良多,特別是兩科法科(「民法物權 與不動產法規」與「土地利用法規」)之考試科目。對於尚未接觸經濟學 或投資學等社會科學之技師朋友們,不動產估價師之「不動產投資」與「土 地經濟學」兩門考試科目,一定可讓大家進入另一有趣之學習領域,而此 等概念對個人之投資理財也相當有所助益。在前述產學訓之課程幫助下, 即使志不在考取證照,也是一非常具有成本效益之全新學習領域。即使如晚輩般年紀稍長之技師,只要您有決心,仍可順利取得不動產估價師之資格,誰說考試是 二、三十歲人的專利,晚輩去年考上時,已四十又三,還考到第六名。希望藉由此篇投稿,能激起廣大技師朋友們對此市
場與證照之興趣,並於後續文章進一步介紹此一市場之現況與將來可能之發展。為使技師先進們能了解相關考試資格之規定,謹將不動產估價師考試規

則第五條條文臚列如下,提供給有興趣深入了解之技師先進參考:
第五條 中華民國國民具有下列資格之一者,得應本考試:
一、公立或立案之私立專科以上學校或經教育部承認之國外專科 以上學校不動產估價、地政、土地資源、土地管理、不動產 經營、土地管理與開發、建築、資產(管理)科學科、系、組 、所畢業,領有畢業證書者。

二、 公立或立案之私立專科以上學校或經教育部承認之國外專科 以上學校相當科、系、組、所畢業,領有畢業證書,並曾修 習不動產估價(理論)或土地估價(理論)、建築(改良)物估 價、農作(改良)物估價、特殊土地估價、不動產估價實務 、施工(與)估價或施工計畫與估價或工程估價或土木工程 估價或營建工程估價、不動產(經營)管理或土地(經營) 管理或建築(經營)管理、不動產開發或土地開發(與利用 )或土地利用、土地使用計畫(與管制)或土地(分區)使 用管制、都市計劃(概論)或區域及都市計畫(概論)、土地 重劃或市地重劃或農地重劃、不動產投資(與管理)、不動產 經濟分析或土地經濟(理論)與分析、不動產市場或不動產 市場分析或不動產市場研究或不動產市場調查與分析、不動 產金融或土地金融、(不動產)財務分析、(不動產)財務管 理、經濟學或總體經濟學或個體經濟學、不動產經濟學或土 地經濟學、農業經濟學、土地徵收、都市更新、會計學、統 計學、保險學、規畫法規或都市(及區域)計畫法規或不動 產開發與管理法、不動產估價法規或估價技術規則、不動產 法規或土地法規、租稅法或稅務法規或不動產稅(法)或土 地稅(法)、建築法(規)或營建法(規)、不動產交易法規 、不動產經紀法規、民法或民法概要或民法總則或民法債編 總論或民法債編各論或民法物權或民法親屬或民法繼承、土 地登記(實務)、建築(學)概論或結構學、建築構造(與施 工)或建築設計或建築技術或基礎工程或鋼筋混凝土(設計 及施工)、土地測量或地籍測量或大地測量或工程測量或平面 測量或測量學、地籍管理等學科至少六科,每學科至多採計 三學分,合計十八學分以上,有證明文件者。自中華民國九 十三年七月起,其中須包括不動產估價或土地估價。

不動產估價師:技師多角化經營之新選擇