由不動產估價談投資及稅務

豪宅課稅 掀不動產投資風暴

公告現值偏離市價 產學籲透過估價師評定 平息政府與民眾徵納爭議

曾淑青／整理

豪宅稅議題延燒，土地公告現值與市價差異的問題，近日再度浮上檯面。中華民國不動產估價師公會全國聯合會、台北市不動產估價師公會與中華民國土地估價學會日前共同舉辦研討會，邀請產官學界專家共同由「不動產估價談投資及稅務」。

平衡租稅負擔 避免落差爭議

台 北市稅捐處長謝松芳解釋，所謂「豪宅稅」就是「高級住 宅房屋稅」，講的就是課稅的相對合理性。他認為房屋評定 現值不一定要和市價一樣，房屋評定現值是課稅的依據，可以和市價脫勾，單從租稅負擔是否公平和合理考量就好，台北市稅捐處要對豪宅課稅，就是從相對租稅負 擔是否合理來考量，若比較高級住宅房屋和一般房屋，豪宅的稅負的確是偏低的，他相信政府要提高豪宅的房屋稅是可行的。台北市明年7、8月會開會決定課稅的 豪宅標準，預計從100年適用，101年就可以開始課稅。

中華民國不動產估價師公會全國聯合會理事長卓輝華指出，由於土地市價不易估計，所以才會以「土地公告現值」和 「房屋評定現值」計算。不過，台灣現行的土地公告現值與房屋評定現值，和不動產的市價差異懸殊，雖然台北市號稱土地公告現值接近市價85%，但從土地標售 案來看，兩者差異還是很大。有錢人喜歡投資豪宅，就是因為有很大的節稅空間。他也贊同謝處長的說法，課稅評定現值可以與市價脫鉤，現行公告現值是課稅現 值，又是土地徵收市價的標準，就造成很多民眾與政府的爭議。

卓輝華從投資與節稅的角度看評定現值，舉一間位於仁愛路的250坪市價3億元的豪宅為例，其土地公告現值只有約 5,600萬元、房屋評定現值只有710多萬元，合計起來不過6,300多萬元，一年要繳的房屋稅和地價稅加總不過25萬元，其一年管理費就要約45萬 元；由於遺贈稅是以土地公告現值與房屋評定現值計算，未來若成為遺產，要課的遺產稅不到450萬元，若以贈與計，贈與稅約550萬元，雖然法定遺贈稅率為 10%，但投資豪宅的有效稅率僅約1.5%，可見評定現值與市價的差異越大，越有投資節稅效果。

公告現值制度 有利不動產投資

國 立政治大學社會科學院院長楊松齡指出，以現行土地公告 現值制度來看，公告現值永遠趕不上市價，對於不動產投資 者有利。從技術上來說，公告現值是用區段價計算，不可能真實顯現每筆土地的行情；若從課稅負擔考量，在這麼多民意壓力下，政府要提高公告現值很難。從公平 正義或稅收層面探討，土地公告現值制度，無法滿足合理要求的；但投資者應該會大力支持這個制度，因為政府評估法定地價和實際交易價值存在差距，若維持這套 制度對投資者最有利。最近幾位大陸重量級房產投資專家，就覺得來台灣應該從事不動產投資，因為台灣不動產的稅制實在是太優惠了，無論是要吸引投資客或外資 到台灣來，不動產都極具誘因。

謝 松芳說，從公告現值和公告地價來看，台北市的評定價格 比其他縣市高很多，但房屋稅在台北市的稅收占比卻很有 限。像在美國，很多地方政府的主要稅收來源都是房屋稅，但在台灣占總稅收預算的占比就很低。謝松芳也坦言，「台灣民主走太快、法治很困難」，政府有政策因 素的考量，要用市價去對不動產課稅很難。即使財政部把法案送到立法院，在這麼多民意壓力下，要談修法也不容易。

土增稅調幅 依地方建設調整

由 於政府要將土地公告現值提高到市價水準有其考量，專業 判斷上也有困難，能交由專業的估價師來進行估價工作最 好。而政府在徵收土地時，民眾常會認為土地公告現值被評定得太低；另一方面要買賣土地時，又會覺得課稅偏高，徵納雙方常會因土地公告現值有爭議，這時估價 師的角色最重要，可以發揮解決爭端的功能。

中 華民國土地估價學會理事長陳奉瑤認為，不動產交易真正 的成交價格只有一個，但買賣時的契約卻有三種版本，若政 府單位不知情很不應該，知道不管就更不應該。而實際在評定現值的主管單位，應該會知道合理的成交價格，但評定出來的現值是卻以課稅因素考量，與市價偏離很 多。農業縣市的評定現值一直在拉高，是因為有很多農地是免稅，但台北市有很多課稅的土地，被課稅的民眾希望減輕稅負，政府的角色有其難為之處。

不動產投資 都更區住宅最夯

台北市不動產估價師 公會理事長陳玉霖則在研討會中分析房地產的趨勢，陳玉霖分析，這兩年不動產價格以住宅的成長 率較多，商辦上漲較少。北部地區不動產價格漲幅高，是因為經濟有支撐，但今年上半年受到金融不景氣影響，房地產表現非常不好，下半年金融風暴解除，又有陸 資效應，因此房地產跌幅並不多，住宅價格表現又比商辦好，普遍跟去年差不多，甚至屢創新高。

從 投資獲利的角度來看，卓輝華建議，不動產持有的稅賦成 本愈低，持有的時間就可以愈長，因此投資的訣竅除了區位 考量，還要選擇「低公告現值的區位」。此外，他也看好豪宅投資，即使未來可能會課豪宅稅，但就算房屋評定現值比現在增加一倍，豪宅都還有投資空間，因為土 地公告現值和房屋評定現值的加總，與市價仍偏離甚多。除非未來採取不動產交易所得稅，否則不動產仍是最有利的投資節稅工具。

公設地節稅 不合時宜難節稅

另 一項投資人也很關心的焦點，就是不動產如何節稅。會計 師公會全國聯合會稅制委員會副主委許祺昌說明，賣房屋要 課所得稅，但因土地交易所得免稅，所以賣土地是不課稅，因此有些不動產交易會設計低報房屋售價，讓公司可以少繳營業稅和所得稅，但要注意稽徵機關有調整機 制，若發現房屋稅明顯偏低，仍可按總售價去調高房屋的所得稅和營業稅。至於實務上常見的贈與土地，贈與人要繳贈與稅，但受贈人則要繳土增稅，若在遺產中繼 承土地，就只會課遺產稅。

特別的是，公設地和一般不動產相反，其市價只有公告現值的16~22%不等，過去很多富人利用公設地節稅，購買 便宜的公設地再捐給政府，就可以用較高的土地公告現值享有捐贈扣除。但財政部已經先後發佈各項解釋令，現在想要利用公設地節稅，已經不可行了，尤其今年1 月調降遺贈稅後，各項「非現金捐贈」都是國稅局必查的對象，加上公設地不易變價，現在也不能再全額扣抵遺產稅，不合法的稅務規劃千萬不要再做。

許祺昌指出，企業併購法規定商譽可以分15年攤銷，因此國稅局會要求企業併購時的商譽要估算精準，其他有形資產 也需要明確估價，尤其不動產的市價也要精準估價，否則就不允許併購存續公司攤銷商譽，這時就要請不動產估價師來進行估價。另外像是不動產證券化，也要求要 找兩家以上的不動產估價。會計公報要求企業不動產以時價列計，每年都需要不動產估價、

不動產鑑價 估價師發揮專業

陳奉瑤期許，估價師希望專業受到社會各界的肯定，本身一定要先做好充足的專業準備，因為市場上對於不動產的鑑價專業要求很高，因此估價師更應自我要求，把每個受委託個案都當成自己的個案關心，相信估價師的專業會更受到肯定。

陳玉霖說，台灣的都市更新都是由建商發動，由建商和地主合建分屋，但怎樣的分配比例才合理，牽涉到土地容積、地段好壞等因素，建商和地主可借重估價師的專業和客觀，獲得都更前後價值變化的報告，以判斷權利價值分配是否合理。

卓輝華表示對社會各界來說，不動產估價師 不僅可提供價格資訊，也可擔任諮詢顧問，例如上市櫃公司購買土地、都市 更新權利變換、不動產證券化資產評估、會計財務報表之不動產時價評估、銀行擔保物抵押貸款估價、土地徵收合理價格等，消費者應慎選擇值得信賴的估價師事務 所提供價格資訊服務，以維護財產權益，進而創造投資契機。

由不動產估價談投資及稅務